Купување стан во фаза на изградба: Водич за безбедна и паметна инвестиција

 

Доколку во последно време разгледувате понуди за недвижности, сигурно сте забележале дека се повеќе станови се продаваат пред да бидат изградени — некои во фаза на темели, други во фаза кога постои само правосилно одобрение за градба.

Оваа пракса станува се попопуларна и претставува нов тренд на пазарот на недвижности. Но, за многумина, тоа е исто така и непозната територија полна со прашања и дилеми.

Како агент за недвижности со долгогодишно искуство и специјализација токму во продажба на станови во фаза на изградба, сакам да ви помогнам да ги разберете сите аспекти на оваа форма на купување — предностите, ризиците и начините како да се заштитите.

Ова не е само трансакција. Ова е ваша инвестиција во иднината, и треба да биде направена со максимална доверба и безбедност.

Што значи купување стан во фаза на изградба?

Купувањето стан во фаза на изградба значи дека склучувате договор и плаќате за недвижност која сè уште не е физички завршена или можеби дури ни не е започната.

Постојат неколку фази во кои можете да купите стан:

1. Фаза на проект — постои само правосилно одобрение за градба, изработена проектна документација и визуелизација
2. Фаза на темели — започната е изградбата, положени се темели
3. Груба градба — зградата е скелетно изградена, но без завршни работи
4. Фаза на завршување — зградата е речиси готова, преостануваат само завршни детали

Што е порана фазата на изградба, толку е пониска цената — но исто така, толку е поголем ризикот.

Зошто луѓето купуваат станови во фаза на изградба?

✅ 1. Пониска цена

Ова е најголемата предност. Инвеститорите нудат значително пониски цени за станови во фаза на изградба — понекогаш 10-30% поевтино од готовите станови подготвени за вселување.

Зошто? Затоа што им треба капитал за да ја финализираат изградбата. За нив, порано да продадат значи побрз проток на пари и помала зависност од банкарски кредити.

За вас, како купувач, тоа е можност да влезете на пазарот со помала инвестиција и да станете сопственик на квалитетна недвижност која, кога ќе биде готова, веќе ќе чини повеќе.

✅ 2. Можност за персонализација

Кога купувате стан во рана фаза, имате можност да влијаете на конечниот изглед.

Многу инвеститори се подготвени да направат промени во:

• Распоредот на просториите (на пример, спојување на две соби, проширување на дневна)
• Завршните работи (избор на плочки, ламинат, фарба)
• Позицијата на ѕидовите (доколку не се носечки)
• Електрични и водоводни инсталации (додавање на дополнителни приклучоци)

Ова ви дава слобода да го дизајнирате домот според вашите потреби, наместо да се прилагодувате на веќе готов стан.

✅ 3. Нов стан, нова зграда, нова животна средина

Станот кој го купувате ќе биде сосема нов — никој не живеел во него, ништо не е истрошено.

Покрај тоа, новите згради обично имаат:

• Современи архитектонски решенија
• Подобра топлинска и звучна изолација (заштеда на енергија)
• Лифтови, паркинг, дворови, игралишта
• Усогласеност со современи градежни стандарди

Живеењето во новоизградена зграда значи комфор, безбедност и поквалитетен живот.

✅ 4. Потенцијал за зголемување на вредноста

Ако купите стан по цена од 1.000 евра/м², а до завршувањето цената пораснала на 1.300 евра/м², вие веќе сте остварил добивка од 30% без да сте направил ништо.

Ова е инвестициска предност која ретко се среќава на други места.

Кои се ризиците?

Сепак, ова не е без ризик. И токму затоа е клучно да бидете информирани, внимателни и правно заштитени.

⚠️ 1. Неизвесност околу реализацијата

Најголемиот страв е: „Што ако зградата не се изгради?"

Оваа грижа е сосема оправдана. Постојат случаи каде што инвеститорите не успеале да ја завршат изградбата поради:

• Финансиски проблеми
• Правни спорови
• Промена на урбанистички услови
• Банкрот

Решение: Работете само со проверени и реномирани инвеститори кои имаат историја на успешно завршени проекти. Агенцијата БУЛЕВАР работи исклучиво со вакви инвеститори.

⚠️ 2. Доцнење во завршувањето

Понекогаш изградбата трае подолго од планираното — поради временски услови, проблеми со набавка на материјали, административни одложувања.

Решение: Во договорот внесете јасен рок за завршување и санкции за доцнење (на пример, намалување на цена или раскинување на договор).

⚠️ 3. Инвеститорот излегува од договорот

Ова е појава која се случува на пазарот: инвеститорот, видувајќи дека цените растат, сака да го раскине договорот и да го продаде станот на поголема цена.

Според Законот за облигациони односи, доколку договорот има клаузула за отказ, инвеститорот може да излезе од продажбата со плаќање на двоен аванс.

Пример:
Вие платиле аванс од 10.000 евра. Инвеститорот може да ви врати 20.000 евра и да го раскине договорот.

За вас, тоа е финансиска добивка, но губите го станот и мора да започнете одново.

Решение: Потпишете преддоговор со клаузула за извршување наместо клаузула за отказ. Тогаш, инвеститорот не може лесно да излезе од договорот, и вие сте правно заштитени.

Како да се заштитите? Наши стручни совети

Како агенција која се специјализира во ова поле, имаме јасен протокол на безбедност кој го применуваме за секој наш клиент.

Еве го нашиот систем на заштита:

🔒 1. Работете со проверен инвеститор

Ова е темелот на сè. Ние во БУЛЕВАР работиме само со инвеститори кои:

• Имаат историја на успешно завршени проекти
• Се финансиски стабилни
• Имаат сите потребни дозволи и документација
• Работат транспарентно и професионално

Ние лично ги проверуваме инвеститорите пред да ви ги препорачаме.

🔒 2. Потпишете правно цврст договор

Постојат два вида на договори кои можете да ги склучите:

А) Преддоговор со клаузула за извршување (препорачуваме за 100% сигурност)

Ова е најсигурната опција.

Што значи?

• Двете страни се обврзуваат да го извршат договорот
• Инвеститорот не може лесно да излезе од продажбата
• Доколку инвеститорот не го почитува договорот, вие можете да бараате судско извршување (т.е. да побарате станот да ви биде предаден принудно)

Кога да го користите:
Доколку сте 100% сигурни во инвеститорот, локацијата и проектот, и сакате максимална правна заштита.

Б) Договор за аванс со клаузула за отказ

Ова е пофлексибилна опција, но со помала заштита.

Што значи?

• И двете страни можат да излезат од договорот
• Ако вие сакате да откажете, губите го авансот
• Ако инвеститорот сака да откаже, мора да ви врати двоен аванс

Кога да го користите:
Доколку не сте 100% сигурни и сакате да имате опција за излез без судски постапки.

🔒 3. Внесете прецизни клаузули во договорот

Секој договор што го подготвуваме за нашите клиенти содржи:

• Точен опис на станот (квадратура, кат, број на соби, ориентација)
• Рок на завршување на изградбата
• Цена и начин на плаќање (аванс, рати, финална уплата)
• Квалитет на материјалите (спецификација за завршни работи)
• Право на персонализација (што може, а што не може да се менува)
• Санкции за доцнење (намалување на цена, раскинување)
• Право на приговор доколку квалитетот не одговара

Договорот е ваш штит. Треба да биде јасен, детален и правно цврст.

🔒 4. Платете во фази, не сè одеднаш

Не плаќајте ја целата сума однапред. Платете по фази:

• Аванс при потпишување (обично 10-30%)
• Дел при завршување на груба градба (20-40%)
• Дел при завршување на завршни работи (20-30%)
• Финална уплата при предавање на клучевите (10-20%)

Ова го штити вашиот капитал и го мотивира инвеститорот да работи навремено.

🔒 5. Работете со агенција за недвижности

Агенциите се ваш гарант за безбедност.

Што добивате со нас?

• Проверка на инвеститорот и проектот
• Правен преглед на договорот
• Посредување во преговорите
• Следење на изградбата
• Заштита на вашите права

Ние не сме тука само да ве поврземе со инвеститорот. Ние сме тука да ве заштитиме.

Наша препорака: Купете паметно, не брзо

Купувањето стан во фаза на изградба е одлична можност — но само ако е направено правилно.

Не забрзувајте.
Не потпишувајте ништо што не го разбирате.
Не работете со непроверени инвеститори.

Поставете прашања. Побарајте документација. Консултирајте се со професионалци.

Ние сме тука за тоа.

Заклучок: Вашата безбедност е наш приоритет

Во БУЛЕВАР, нашата мисија не е само да ви продадеме стан.

Нашата мисија е да ве заштитиме, да ве водиме и да ви обезбедиме сигурна инвестиција.

Работиме само со проверени инвеститори. Подготвуваме правно цврсти договори. Ве следиме низ секој чекор — од првата средба до предавањето на клучевите.

Ако размислувате да купите стан во фаза на изградба, не правете тоа сами.

Контактирајте не. Разговараме. Анализираме заедно. Донесуваме одлука врз база на факти, не врз емоции.

Вашата иднина заслужува сигурност.

БУЛЕВАР — Вашиот партнер во светот на недвижности.

📞 Контакт: 077/612-205
📧 Email: bulevarkom@gmail.com

Дали размислувате да купите стан во фаза на изградба? Јавете се и заедно ќе го најдеме најдоброто решение за вас.