Пасивниот приход. Финансиска слобода. Изградба на богатство.

Ова се зборови што се слушаат привлечно, особено кога станува збор за инвестирање во недвижности за изнајмување.

И да, инвестирањето во недвижности за изнајмување навистина може да биде моќна стратегија за долгорочно богатство – но само ако се прави правилно.

Како агент за недвижности со речиси две децении искуство, работев со стотици инвеститори – и видов и успешни приказни и, за жал, скапи грешки. Видов луѓе што заработија милиони. Но, видов и луѓе што изгубија пари, време и нерви затоа што не направија доволно истражување пред да купат.

Разликата меѓу успех и неуспех не е во среќа. Разликата е во подготовка, анализа и стратегија.

Затоа, ако размислувате да инвестирате во недвижности за изнајмување – или дури и ако веќе имате еден или два имота – овој водич е за вас.

Ќе разговараме за сè што треба да знаете за да донесете паметна, информирана и профитабилна одлука.

Зошто инвестиција во недвижности за изнајмување?

Пред да влеземе во техничките детали, ајде да разговараме за она што го прави инвестирањето во недвижности за изнајмување толку привлечно.

💰 1. Пасивен приход

Откако ќе го изнајмите имотот, месечната кирија ви донесува редовен приход без да работите класична работа од 9-5. Тоа е пари додека спиете, патувате, или работите на нешто друго.

💰 2. Долгорочна вредност

Недвижностите со времето растат во вредност. Она што денес го купувате за 100.000 евра, за 10 години може да чини 150.000 или повеќе.

💰 3. Инфлациска заштита

Додека инфлацијата ги намалува вашите парични заштеди, недвижностите ја следат или ја надминуваат инфлацијата. Киријата исто така расте со времето.

💰 4. Даночни придобивки

Во повеќето земји, постојат даночни олеснувања за инвеститори во недвижности (амортизација, одбиток на трошоци за одржување, камата на кредит, итн.).

💰 5. Финансиска сигурност

Имотот за изнајмување е реална, физичка имот. За разлика од акции или криптовалути, таа не може да исчезне преку ноќ.

Но – инвестирањето има и ризици

Не сакам да ве разочарам, но мораме да бидеме реални: не секоја инвестиција во недвижности е успешна.

Постојат ризици:

Лош избор на локација → тешко наоѓање закупци
Премногу висока цена → бавно враќање на инвестицијата
Лош имот → постојани поправки и трошоци
Проблематични закупци → неплаќање, оштетување на имотот
Правни проблеми → несогласности со закони, судски спорови

Затоа, оваа одлука не смее да биде импулсивна. Мора да биде стратешка.

Чекор 1: Оценете го имотот – Не купувајте „на слепо"

Првиот и можеби најважниот чекор е темелна проценка на самиот имот.

🏢 Физичка состојба на имотот

Пред да купите, направете детален преглед:

Внатре:

Дали инсталациите се исправни? (вода, струја, канализација, греење)
Каква е состојбата на ѕидовите, подовите, таванот?
Дали има оштетувања од влага, мувла, пукнатини?
Каква е состојбата на прозорците и вратите?
Дали има потреба од реновирање? Ако да, колку ќе чини?

Надвор:

Каква е состојбата на фасадата?
Дали покривот е исправен или треба поправка?
Дали има проблеми со изолација?
Ако е стан во зграда: каква е состојбата на заедничките делови (скали, лифт, влез)?

Совет: Ангажирајте професионален инспектор на недвижности. Трошокот од 200-500 евра може да ви заштеди илјадници евра на поправки подоцна.

🏘️ Соседството и локацијата

Имотот може да биде прекрасен внатре, но ако е на лоша локација – тешко ќе го изнајмите или ќе имате ниска кирија.

Што да проверите:

✅ Транспорт – Дали е близу до автобуска станица, централен дел, главни патишта?
✅ Инфраструктура – Дали има маркети, аптеки, училишта, болници во близина?
✅ Безбедност – Каков е криминалот во областа? Дали е мирно соседство?
✅ Развој – Дали се планираат нови згради, паркови, бизниси? (Ова може да ја зголеми вредноста)
✅ Бучава – Дали има бучава од сообраќај, градилишта, забавни локали?

Совет: Посетете ја локацијата во различно време на денот – наутро, попладне, навечер, викендом. Ова ви дава реална слика.

🔧 Проценка на трошоците за поправки

Многу инвеститори прават грешка: ја видат ниската цена и купуваат брзо – без да пресметаат колку ќе чинат поправките.

Направете реална листа на потребни работи:

Фарбање ѕидови
Замена на подови
Замена на санитарии
Замена на инсталации
Поправка на покрив
Замена на прозорци

Побарајте понуди од занаетчии и точно пресметајте.

Пример:
Имот чини 50.000 евра. Изгледа евтино. Но, ако ви требаат 15.000 евра за реновирање, вистинската цена е 65.000 евра – можеби веќе не е толку добра понуда.

Чекор 2: Проценете го пазарот за изнајмување – Дали има побарувачка?

Купувањето имот е едно. Изнајмување на имотот е друго.

Можете да имате прекрасен стан, но ако нема побарувачка – ќе стои празен и ќе ви прави загуба.

📊 Анализирајте ги просечните цени на кирија

Истражете ги цените на кирија во областа:

Одете на порталите за недвижности (OLX, Pazar3, локални сајтови)
Погледнете слични станови/куќи во истата област
Забележете ја просечната цена

Пример:
Ако просечната кирија за 2-собен стан е 300 евра месечно, а вие планирате да барате 500 евра – ќе имате проблем.

📊 Проверете ја конкуренцијата

Колку има слични имоти за изнајмување во истата област?
Дали пазарот е презаситен?
Колку брзо се изнајмуваат имотите? (Дали огласите стојат недели/месеци или се изнајмуваат брзо?)

Ако има премногу понуди и малку побарувачка – цените паѓаат и тешко наоѓате закупци.

📊 Идентификувајте ја целната група

Различни типови на закупци имаат различни потреби:

Студенти – барат евтини, мали станови близу до универзитет
Млади професионалци – барат модерни станови близу до центар, добар транспорт
Семејства – барат поголеми станови/куќи, мирни соседства, близу до училишта
Експати/странци – барат модерни, наместени станови, добра локација

Совет: Прилагодете го вашиот имот на целната група за да го максимизирате приходот.

📊 Побарувачката е сезонска?

Во некои градови, побарувачката за изнајмување варира:

Септември/Октомври – висока побарувачка (студенти, нова учебна година)
Јуни/Јули – пониска побарувачка (луѓето се на годишен одмор)

Планирајте го вашето купување и маркетингот според тоа.

Чекор 3: Истражете ги законите и прописите – Заштитете се правно

Ова е дел што многу инвеститори го занемаруваат – и подоцна плаќаат висока цена.

⚖️ Закон за станбени односи

Запознајте се со:

Договори за закуп – Што мора да содржи договорот? Кој го регистрира?
Права на закупците – Што може, а што не може да бара закупецот?
Права на сопствениците – Кога можете да го исфрлите закупецот? Под кои услови?
Депозит – Колку може да барате? Како се враќа?
Отказен рок – Колку време е потребно за отказ на договор?

Совет: Работете со адвокат кој специјализира во недвижности. Тој ќе ви подготви правно цврст договор што ве штити.

⚖️ Даночни обврски

Не заборавајте:

Данок на добивка од изнајмување – Морате да пријавувате приход и да плаќате данок
Данок на имот – Годишен данок за сопственост
ДДВ (ако сте регистрирана фирма)

Совет: Консултирајте се со сметководител за да знаете точно што, кога и колку треба да плаќате.

⚖️ Правила на зградата (ако е стан)

Ако купувате стан во зграда, проверете:

Дали зградата има одборски правила?
Дали е дозволено изнајмување?
Какви се ограничувањата (на пример, забрана на домашни миленици, бучава, итн.)?

⚖️ Осигурување на имот

Осигурете го имотот за:

Пожар, поплава, земјотрес
Оштетување на имот од закупци
Губење на приход (ако имотот остане неизнајмен или ако закупецот не плаќа)

Чекор 4: Пресметајте го потенцијалниот принос – Математика не лаже

Сега доаѓа најважниот дел: Дали оваа инвестиција е исплатлива?

Не решавајте врз основа на емоции. Решавајте врз основа на бројки.

💵 Основна формула за проценка

Бруто приход од кирија (годишен)

Пример:

Месечна кирија: 400 евра
Годишен приход: 400 × 12 = 4.800 евра

Трошоци (годишни)

Одземете ги следниве трошоци:

Данок на имот (на пример: 200 евра годишно)
Одржување и поправки (проценка: 5-10% од вредноста на имотот годишно)
Осигурување (на пример: 150 евра годишно)
Режиски трошоци (ако не ги плаќа закупецот)
Такса за управување (ако користите агенција за управување)
Празен период (проценете 1-2 месеци без закупец = губење на 400-800 евра)

Вкупни трошоци: (Пример) = 1.500 евра годишно

Нето приход

Бруто приход – Трошоци = Нето приход

4.800 евра – 1.500 евра = 3.300 евра годишен нето приход

Принос на инвестиција (ROI)

ROI = (Нето приход / Вкупна инвестиција) × 100

Пример:

Цена на имот: 60.000 евра
Трошоци за реновирање: 5.000 евра
Вкупна инвестиција: 65.000 евра

ROI = (3.300 / 65.000) × 100 = 5% годишно

📈 Дали е ова добар принос?

Зависи од пазарот, но генерално:

3-5% – Просечен принос
6-8% – Добар принос
9%+ – Одличен принос

Споредете го со други инвестиции: Ако банката ви дава 2% на штедна сметка, а вие добивате 6% од изнајмување – тоа е добра инвестиција.

💡 Пресметајте го периодот на враќање

Период на враќање = Вкупна инвестиција / Годишен нето приход

65.000 / 3.300 = 19,7 години

Ова значи дека за околу 20 години ќе ја вратите инвестицијата (без да се пресметува зголемувањето на вредноста на имотот).

Дополнителни совети за успешно инвестирање

✅ 1. Купувајте во развојни области

Области каде се градат нови згради, патишта, паркови, шопинг центри – имаат потенцијал за раст на вредноста.

✅ 2. Не купувајте најскапиот имот

Луксузните имоти имаат помала побарувачка и потешко се изнајмуваат. Средно-класните имоти се најпрофитабилни.

✅ 3. Размислете за краткорочно изнајмување (Airbnb)

Ако имотот е на добра туристичка локација, краткорочното изнајмување може да донесе 2-3 пати повеќе приход од класичната кирија.

Но: тоа бара повеќе работа (чистење, управување, гости).

✅ 4. Користете професионална агенција за управување

Ако немате време да управувате со имотот (наоѓање закупци, одржување, решавање проблеми), ангажирајте агенција.

Таа зема 5-10% од киријата, но ви заштедува време и нерви.

✅ 5. Градете долгорочни односи со закупци

Добри закупци што плаќаат навреме и се грижат за имотот се злато. Третирајте ги добро, бидете флексибилни, одржувајте го имотот – и тие ќе останат години.

Конечна порака: Инвестирајте паметно, не избрзано

Инвестицијата во недвижности за изнајмување може да биде животно променлива одлука – но само ако ја правите со јасна стратегија, темелна анализа и стручна поддршка.

Не забрзувајте. Не купувајте прв имот што ќе го видите. Анализирајте. Пресметајте. Проверувајте.

И ако ви треба помош – јас сум тука.

Во БУЛЕВАР, не само што ви помагаме да најдете имот. Ние ви помагаме да проценете дали тоа е исплатлива инвестиција. Ви даваме реални бројки, правни совети и долгорочна поддршка.

Затоа што вашиот успех е наш успех.

БУЛЕВАР — Вашиот партнер во светот на недвижности.

📞 Контакт: 077/612-205
📧 Email: bulevarkom@gmail.com

Размислувате да инвестирате во недвижности за изнајмување? Контактирајте не за бесплатна консултација и анализа на исплатливост.

Инвестиција во недвижности за изнајмување: Комплетен водич за паметно одлучување